En una comunidad de propietarios, todos los vecinos que conviven en ella deben cumplir con sus obligaciones económicas con el fin de asegurar un correcto funcionamiento y el mantenimiento de las instalaciones comunes. No son pocas las comunidades que se enfrentan a vecinos morosos que no pagan su parte de las cuotas de la comunidad. En este artículo veremos los pasos a seguir por una comunidad de propietarios para reclamar las deudas a un vecino moroso.
Lo más importante a tener en cuenta es que la ley nos marca unos requisitos que debemos seguir y que si no los cumplimos, en el caso de que lleguemos a interponer una demanda, el tribunal no la admitirá. Así que prestaremos atención a cómo deben realizarse los pasos de forma correcta para lograr recuperar la deuda.
La forma más rápida para reclamar la deuda en este tipo de casos es a través de un proceso monitorio.
El proceso monitorio es un proceso judicial que permite reclamar deudas de una manera más rápida y sencilla que acudiendo a un procedimiento ordinario, para empezarlo tendremos que presentar una demanda junto con documentación suficiente que acredite la deuda. Este proceso se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) a partir de su artículo 812.
Para poder acudir a este proceso tendremos que acreditar la deuda, que deberá ser «dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible», mediante una certificación de impago en la que se indiquen las cantidades que deben a la comunidad en concepto de gastos comunes de la comunidad de propietarios.
Lo primero que tenemos que hacer es convocar una junta de propietarios, que debe ser a cada propietario de manera individual y debe reunir el orden del día con los puntos que se van a tratar en ella, en este caso se deberá mencionar la posible apertura del proceso judicial para la reclamación de la deuda. Esta convocatoria también se puede hacer, de forma subsidiaria, mediante carteles en las zonas comunes, pero dejando claro que el trámite obligatorio es la notificación directa a cada propietario, esto nos puede valer de forma auxiliar con el fin de dar más oportunidades para que los propietarios se enteren de la celebración de la junta.
En la junta se deberá aprobar la certificación y liquidación de la deuda, así como dar poderes al presidente de la comunidad o al administrador para que puedan exigir esa deuda judicialmente. El certificado debe expresar al detalle la deuda explicando su origen y deberá ir firmado por el secretario-administrador y contando con la aprobación del presidente. También deberemos contar, para presentarlo junto con la demanda, con el acta de la junta, que aparte de lo anterior debe contener también el listado de los asistentes a la junta. Hacemos un especial hincapié en la necesidad de indicar el otorgamiento de poderes al presidente o al administrador (o a ambos) de la comunidad para hacer las gestiones necesarias con el fin de reclamar judicialmente la deuda. También deben aparecer en el acta la fecha, la convocatoria y el resto de acuerdos alcanzados y, por supuesto, deberá ir firmada por el presidente y el que ejerza las funciones de secretario-administrador.
El acuerdo de la junta deberá notificarse al deudor, y una de las mejores formas para hacerlo es a través de un burofax, como indicamos en un artículo anterior, un burofax es un medio de mensajería físico con el que podemos enviar documentación con validez legal de forma urgente y certificada, es un servicio que va a dejar de forma fehaciente constancia del envío, de la fecha y la hora del mismo y del contenido de la documentación aportada. Este producto dota al mensaje de una gran seguridad y es especialmente recomendable para casos como en el que nos encontramos, ya que lo que queremos es demostrar que hemos cumplido con la obligación legal de notificar y aunque el propietario moroso intente poner trabas rechazando o esquivando la notificación, un burofax dejará constancia de que nosotros sí que estamos cumpliendo con lo dispuesto en la ley, y como dijimos en otro artículo, lo importante será poder demostrar que nosotros hemos cumplido con nuestra parte.
Aparte de el envío del burofax, es recomendable publicar el acta en el tablón de anuncios de la comunidad, igualmente firmada por el que ejerza las funciones de secretario y con el visto bueno del presidente, una vez que hayan pasado 3 días la notificación de esta manera producirá efectos jurídicos. Esto nos dará más valor para que la demanda sea admitida por el tribunal.
Si hacemos un repaso de lo que hemos visto hasta ahora, deberíamos haber reunido la siguiente documentación para poder presentar la demanda del proceso monitorio:
- Convocatoria de la junta de vecinos con el orden del día en el que se indica que se procederá a la liquidación de cuentas con intención de reclamar judicialmente al deudor moroso si no procede con el pago.
- Acta de la junta de vecinos en la que se aprueba la liquidación de la deuda, la decisión de acudir a los tribunales y la concesión de poderes al presidente de la comunidad o al que ejerza las funciones de secretario-administrador para poder iniciar el proceso. También debe figurar lo que hemos indicado anteriormente.
- Certificado de la junta de vecinos en el que se hará constar, por el que ejerza las funciones de secretario-administrador, de las decisiones tomadas por la junta, en concreto de la decisión de acudir a los tribunales para iniciar el proceso monitorio con el fin de recuperar la deuda firmado por él y con el visto bueno del presidente de la comunidad.
- Certificado de la cuantía de la deuda desglosando el origen de la misma y firmado por el que ejerza las funciones de secretario-administrador con el visto bueno del presidente.
- Si hemos seguido los pasos que hemos contado en el artículo también contaremos con el burofax que habremos enviado para reclamar la deuda y con la publicación del acta en un tablón de anuncios de la comunidad, algo que, por ejemplo, podremos probar aportando fotografías.
- Si anteriormente a iniciar este proceso le hemos reclamado la deuda al propietario moroso por otros cauces, toda la documentación que podamos presentar nos ayudará a probar el origen de esa deuda y la intención por parte de la comunidad de lograr el pago de forma extrajudicial, evitando conflictos.
Una vez que hemos reunido toda la documentación ya podremos presentar la demanda para comenzar el proceso monitorio, y cuando el juzgado compruebe que todo es correcto la admitirá a trámite. El juzgado competente para conocer la demanda será aquel al que le corresponda el lugar donde se encuentre la finca, como se nos indica en el artículo 813 LEC.
Como es lógico, en la demanda que presentaremos para iniciar el proceso monitorio se debe identificar al deudor, el domicilio o domicilios de ambas partes o el lugar donde puedan ser hallados; así como una descripción del origen de la deuda y la cuantía de la misma.
Después de que la demanda haya sido admitida a trámite, el Letrado de la Administración de Justicia requerirá al deudor para que pague a la comunidad de propietarios en el plazo de 20 días y lo acredite ante el tribunal, o para que presente en el mismo plazo escrito de oposición, que deberá estar fundado y motivado e indicar las razones por las que cree que no debe, toda o en parte, la cuantía de la deuda.
Si el propietario moroso no paga o no comparece, el artículo 816 LEC nos dice que el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el proceso y dará traslado a la comunidad de propietarios para que inicie el proceso de ejecución. Sin embargo, si el deudor sí que presenta escrito de oposición dentro de plazo, se tramitará el asunto finalmente en el proceso que corresponda.
En conclusión, diremos que la forma más rápida para recuperar una deuda que tenga un propietario con su comunidad de vecinos, siempre que las vías amistosas y extrajudiciales no sean efectivas, es acudir a un proceso monitorio y, que para que este produzca el resultado que esperamos, tendremos que tener un especial cuidado para presentar toda la documentación requerida, con el fin de evitar la inadmisión de la demanda. Especialmente debemos asegurarnos de que se realicen los intentos de notificación del certificado de la deuda y de la posterior reclamación judicial de la misma si el deudor no paga, como indicábamos, lo mejor es utilizar un medio que nos permita probar con suficiente validez legal el envío, siendo el burofax un medio perfecto para ello.
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