En un artículo anterior hablamos de cómo había que reclamar las deudas de un vecino con su comunidad de propietarios. Ahora, vamos a ver quién tiene que pagar las deudas de una vivienda si hay un nuevo propietario.
Para ponernos en situación, supongamos que una persona ha generado una serie de deudas, entre ellas, con la comunidad de vecinos de una vivienda que tiene en propiedad. Esta persona vende su inmueble sin hacer frente al pago de esas deudas. Llega otra persona y compra esa vivienda. ¿Qué pasa con las deudas con la comunidad de propietarios que generó el anterior dueño?
Las cargas de un inmueble.
Lo primero que tenemos que ver es qué son las cargas de un inmueble. Estamos hablando de un derecho que tiene un tercero sobre un inmueble, es algo vinculado a la vivienda y pasa al nuevo comprador. Son deudas que tendrá que asumir el nuevo propietario desde el momento en el que compra la vivienda. Pueden ser con la comunidad de propietarios o de impuestos por ejemplo.
La Ley de propiedad horizontal, en su artículo 9.1 e, nos dice que quien adquiera una vivienda responde de las cantidades adeudadas con la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares. Ello con el límite de los que sean imputables al tiempo transcurrido del año en curso y a los tres años naturales anteriores. Por ejemplo, si se adquiere el inmueble en abril de 2023 se responde de lo adeudado entre enero y abril de 2023 y lo de los años 2020, 2021 y 2022.
En el mismo artículo la ley nos dice más cosas al respecto de este tema, y es que, en el instrumento público a través del que se transmite la vivienda se debe indicar si la propiedad está o no al corriente del pago de los gastos de la comunidad.
Con lo que hemos visto hasta ahora podemos decir que, según la ley, el vendedor tiene que avisar de si la vivienda tiene cargas y que el comprador las deberá asumir dentro de unos límites.
¿Cómo sabemos si el inmueble tiene cargas?
Con esto ya hemos respondido a la pregunta que nos planteábamos al inicio del artículo, las deudas (con sus límites) las paga el nuevo comprador, ahora bien, vamos a ver algún consejo y ver si existe la posibilidad de reclamar al antiguo propietario, al fin y al cabo, fue él quien generó las deudas.
El primer consejo, y tal vez el más importante, hay que averiguar las cargas que tiene el inmueble. ¿Cómo lo hacemos?
En primer lugar lo más recomendable es acudir al Registro de la Propiedad, aquí veremos si el inmueble tiene cargas inscritas, ya sean hipotecarias, embargos o fiscales.
Podemos pedir una nota simple informativa (se puede hacer a través de internet) que nos mostrará la titularidad, las cargas del inmueble, su descripción… Otra opción es pedir una certificación de dominio (a través de este enlace), principalmente tendremos el mismo contenido que en la nota simple, pero si justificamos que tenemos un interés legítimo podremos conocer más información del pasado de la vivienda. La certificación tiene otra ventaja extra, y es que al venir firmada por el registrador da fe pública sobre su contenido, es una prueba muy frecuente en pleitos. Por otro lado, es más cara.
Otra opción, si queremos saber si tiene cargas relativas a la comunidad de propietarios, (cuotas sin pagar o derramas, por ejemplo) es que acudamos al administrador de la comunidad, este nos podrá dar un certificado de deudas.
Si acabamos adquiriendo el inmueble con deudas con la comunidad, vamos a ver qué sucede con ellas.
¿Qué pasa con las deudas anteriores a tres años?
Por un lado, hemos visto que el nuevo propietario solo tiene que pagar la deuda del año en curso más la de los tres años
anteriores, hay que tener en cuenta que la ley entiende que esa deuda va ligada a la vivienda, es decir, no es como tal el nuevo comprador quién debe ese dinero, sino que va aparejada al inmueble.
En función de las cuotas de la comunidad, o si ha habido derramas, la deuda puede ser alta, volvemos a insistir en la importancia de comprobar las cargas del inmueble.
Por otro lado, ¿qué pasa si el antiguo propietario lleva diez años sin pagar? Pues aquí nos encontramos con que el nuevo propietario tendrá que pagar lo indicado, lo recogido en los límites vistos. La cuantía de los años anteriores tendremos que reclamársela al anterior propietario. Al fin y al cabo es esa la persona que ha generado esa deuda y se ha beneficiado de los actos de la comunidad.
Si por norma el vecino deudor ha decidido no pagar recordemos la importancia de evitar la prescripción de la deuda, de la que hablamos en nuestro artículo anterior. Si no reclamamos la deuda corremos el riesgo de que prescriba, y si es así, no la cobraremos, perderemos ese derecho.
Para evitar esto volvemos a aconsejar reclamarle al vecino esa deuda a través de un burofax, porque como hemos mencionado en varias ocasiones, estaremos dejando constancia fehaciente de nuestra reclamación y, gracias a esto, evitaremos la prescripción de la deuda.
¿Cómo reclamamos la deuda anterior?
La dificultad en estos casos radicará en conseguir que el antiguo propietario cumpla con el pago de su deuda. Lo mejor que podemos hacer es iniciar un proceso monitorio y cuando nos den la razón, pedir la ejecución del embargo sobre los vienes del deudor.
Antes os aconsejábamos que a la hora de comprar un inmueble hicierais lo posible por averiguar si tenía deudas u otras cargas. Ahora, si somos la comunidad de propietarios, lo que os recomendamos es que inscribáis la deuda en el Registro de la Propiedad.
Con esto le daremos seguridad a la deuda, estaremos dejando constancia de la fecha desde la que estamos reclamando al deuda. Esto es importante porque si finalmente el deudor es condenado a pagar, y tuviese otras deudas, se van pagando siguiendo un orden. Algunas deudas se colocan en esa lista por encima de otras debido a la importancia del tipo de deuda, otras veces es por la fecha.
Y, como siempre decimos, poder dejar constancia que hemos llevado a cabo las reclamaciones de las deudas ayudará siempre a defender nuestros intereses. Así que volvemos a recomendar el uso del burofax o de correos electrónicos certificados como primer paso para recuperar lo que nos deben.
Codicert ofrece un servicio de burofax con todas las garantías legales y a un precio altamente competitivo, para enviarlo hay que seguir unos sencillos pasos: el remitente solamente tendrá que indicar los datos necesarios para poder hacer la entrega al destinatario (nombre, dirección, datos de la empresa si fuese el caso, un teléfono de contacto…) y deberá adjuntar el contenido del mismo, una vez realizada la entrega del burofax al destinatario este debe firmar un acuse de recibo que será puesto a disposición del remitente a través de la plataforma de usuario.